I leieforhold hvor både utleier og leietaker er næringsdrivende står partene fritt til å avtale hvordan ansvar skal fordeles mellom partene under leieforholdet. Det er viktig å ha en god avtale, tilpasset de konkrete partene og leieforholdet.

Det oppstår ofte spørsmål om hvilket ansvar hver av partene har for vedlikehold av lokalet eller bygget. Hvem tar kostnaden hvis det er behov for oppgradering eller reparasjoner? Utleier og leietaker kan ha svært ulik oppfatning av hvor omfattende vedlikeholdsgrep som er nødvendig å ta. Hvem som har ansvaret, og skal ta kostnaden, reguleres av avtalen mellom partene.

Foreningen Næringseiendom har sammen med Huseiernes Landsforbund og Forum for Næringsmeglere utarbeidet ulike standardkontrakter, som i stor grad benyttes i næringsleieforhold. Reguleringen i standardkontraktene regnes for å være balanserte, slik at både utleiers og leietakers interesser skal være ivaretatt. Standardkontraktene er nærmest ansett som «markedspraksis». Når et leieforhold skal etableres, tas det ofte utgangspunkt i en standardkontrakt, som så gjennomgår tilpasninger for at avtalen skal passe best til partenes behov.

Men hva hvis partene ikke har regulert ansvaret for kostnader til vedlikehold og oppgradering i avtalen? Husleieloven er såkalt bakgrunnsrett, og vil gjelde der det ikke er avtalt andre løsninger mellom partene. Da vil husleielovens benyttes som supplerende normsett for å bestemme rettsforholdet mellom partene. Selv med en detaljert leieavtale vil derfor husleieloven kunne ha stor betydning.

Dersom ikke annet er avtalt vil utleier etter husleieloven ha plikt til å holde lokalet og eiendommen ellers i kontraktmessig stand i hele leietiden. Dersom det ikke fremgår noe av leieavtalen om hvilken stand lokalet skal være i, har utleier plikt til å holde lokalet og eiendommen i vanlig god stand. Leietaker kan ikke kreve at utleier driver kontinuerlig vedlikehold av lokalet og eiendommen, men må godta at vedlikeholdet gjennomføres periodisk.

Etter lovens system har utleier ansvar for alt vedlikehold som ikke positivt fremgår som leietakers ansvar. Ansvaret som etter loven er pålagt leietaker omfatter vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere, røykvarslere, brannslukkingsutstyr og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbytting av deler der det er nødvendig. Må det foretas utskiftninger som følge av alminnelig slit og elde, er det i utgangspunktet en del av utleiers vedlikeholdsplikt å stå for utskiftningen. Selv ved normal bruk, og uansett om det utføres alminnelig vedlikehold av for eksempel gulvet eller el-anlegget i et lokale, vil slit og elde føre til at både gulvet og el-anlegget må skiftes ut etter en viss tid. Skyldes behovet for utskiftning derimot at leietaker ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt etter avtalen, kan ansvaret bli overført til leietakeren.

Grensedragningen etter loven legger den største vedlikeholdsbyrden på utleier. Utleier vil være ansvarlig for det meste; fra utendørs vedlikehold av kledning, uteområde, inngangspartier, til innendørs vedlikehold som sliping og skift av gulv, maling av vegger og vedlikehold av vinduer og dører. Kostnader til denne typen vedlikehold og utskiftninger betegnes gjerne sammen med utleiers kostnader til forsikring, eiendomsskatt, og administrasjon, som eierkostnader.

I leieforhold mellom næringsdrivende er det imidlertid vanlig at en større del av vedlikeholdsbyrden er lagt på leietaker, enn det som fremgår av loven. Ofte vil det være avtalt at utleier har ansvar for utvendig vedlikehold, og leietaker har ansvar for innvendig vedlikehold av lokalet. Særlig der leietaker leier lokalet til et formål som krever stor grad av tilpassing, vil det være hensiktsmessig at en del av vedlikeholdsansvaret flyttes over på leietaker. I denne typen leieforhold vil det også være behov for større tilpassing av leieavtalen, for å få en tydelig fordeling av kostnadene knyttet til leietakertilpasning. Med mindre annet er avtalt, kan leietaker kreve vederlag ved tilbakelevering av lokalet dersom det er gjort vesentlige forbedringer av lokalet som leietakeren har påkostet, og forbedringene er gjort med samtykke fra utleier.

Utleier kan også avtale seg helt bort fra ansvar for vedlikehold og oppgradering, som er typisk for en «Barehouse»-avtale. Begrepet «Barehouse»-avtale sier ikke i seg selv noe konkret om innholdet av avtalen, men er en betegnelse som brukes for kontrakter hvor leietaker er pålagt en større del av eierkostnadene. Leietaker vil da typisk ha tatt på seg det fulle vedlikeholdsansvaret. En slik avtale kan være aktuelt hvor leietaker er enbruker av bygget. I standardkontrakt for «Barehouse»-avtale har leietaker ansvaret for alt vedlikehold og utskiftninger, betaling av eiendomsskatt og forsikring av bygget, samt skade- og driftsavbruddsrisiko mv. for bygget. Ansvaret som påhviler leietaker i disse kontraktene, ligger nært opptil ansvaret leietaker ville hatt om leietaker selv var eier av lokalet. Dersom denne standardkontrakten bare er benyttet som et utgangspunkt, men tilpasninger er gjort, vil leieavtalen i hvilket omfang leietaker skal påtatt seg eierkostnadene bero på en tolkning av avtalen.

Denne svært korte beskrivelsen av forholdet mellom utleier og leietaker illustrerer tydelig at det er viktig å foreta en grundig analyse av leiekontrakten, gjerne med en rådgiver. Problemet er ofte ikke knyttet til hva som står i kontrakten, men til forhold som ikke er omfattet.

Fjellvettregelen «vær forberedt på uvær og kulde, selv på korte turer» gjelder også her.