Er du seksjonseier? Kanskje sitter du også i styret i sameiet ditt? I så fall lurer du kanskje på hvilke mangler den enkelte seksjonseier kan gjøre gjeldende. Høyesterett avsa 4. mars 2021 dom om hvilke krav kjøpere av leiligheter i et eierseksjonssameie kan gjøre gjeldende mot utbygger når det hefter mangler ved fellesareal.

Kort oppsummert gjaldt saken krav fra noen av seksjonseierne i et eierseksjonssameie mot utbygger, om retting av mangler ved garasjeanlegget i et leilighetskompleks bestående av totalt 30 leiligheter. Garasjeanlegget var en del av fellesarealet i sameiet, og kravet ble fremsatt som følge av at asfalten i anlegget smuldret opp.

For tingretten og lagmannsretten omfattet saken også mangler ved enkelte av leilighetene, men denne delen av saken ble ikke tillat fremmet til Høyesterett.

Utbygger erkjente at det forelå mangler ved asfaltdekket knyttet til utførelsen, men bestred at den enkelte seksjonseier var i posisjon til å fremme utbedringskrav.

Høyesterett trakk først frem det som var uomtvistet mellom partene, nemlig at samtlige sameiere i et eierseksjonssameie kan gå sammen om å fremme krav mot utbygger om retting av fellesareal. For mangelskrav knyttet til egen eierseksjon, kan den enkelte sameier fremme krav mot entreprenøren. Den enkelte seksjonseier kan også fremme krav om økonomisk kompensasjon (prisavslag eller erstatning) for mangler ved fellesarealet, men da kun tilsvarende verdireduksjonen eller tapet beregnet ut fra sin eierandel i sameiet.

For krav som ble gjort gjeldende av enkelte seksjonseiere om retting av mangel i fellesareal, hadde Høyesterett imidlertid et annet syn. Sentralt for vurderingen var at et krav om retting av fellesareal ikke kun fikk betydning for enkeltsameiere, men også for de øvrige sameierne i eierseksjonssameiet. Dermed var det sentrale for Høyesterett å ta stilling til rekkevidden av bustadoppføringslova § 32, nærmere bestemt om bestemmelsen gir den enkelte sameier rett til å kreve retting av mangler ved fellesarealene.

Ifølge Høyesterett kunne ordlyden i bestemmelsen isolert sett trekke i retning av at den enkelte seksjonseier kunne gjøre gjeldende mangelskrav knyttet til fellesarealene. Spørsmålet var imidlertid ikke omtalt i bustadoppføringslova eller forarbeidene. Etter en gjennomgang av bestemmelsene i bustadoppføringslova og eierseksjonsloven fant Høyesterett at et klart svar på spørsmålet ikke kunne leses ut av disse regelsettene, men at en viss veiledning kunne leses ut av eierseksjonsloven.

Det ble lagt stor vekt på eierseksjonslovens bestemmelser om hva seksjonseierne har rådighet over og hvor langt rådigheten strekker seg. Seksjonseierne har enerett til bruk av egen seksjon og rettslig rådighet over denne. Når det gjelder fellesarealene er situasjonen en helt annen, nemlig at enkeltsameiere ikke har noen rettslig rådighet over disse. Rådigheten over fellesarealene er begrenset til den bruk fellesområdet «er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene». Dersom man skulle gitt en rett for seksjonseieren til å kreve retting av mangler ved fellesareal, vil dette i realiteten innebære at vedkommende får en større råderett enn det loven åpner for.

Det ble lagt vesentlig vekt på reelle hensyn, og Høyesterett måtte finne en løsning som generelt sett var enkel å praktisere og som ivaretok hensynet til samtlige seksjonseiere på en balansert måte. Et moment her var hvilket behov en sameier har for å fremme denne type krav.

Som den enkleste og mest hensiktsmessige løsningen, trakk Høyesterett frem at alt som angår fellesarealet ligger til styret – eventuelt samtlige sameiere i fellesskap. Det er styret som skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og for forvaltningen av sameiets anliggender.

At en sameier ikke kan fremme krav knyttet til fellesareal, ble først og fremst begrunnet i hensynet til de andre sameierne. Man viste i denne sammenheng at den enkelte sameier ikke råder over fellesarealene. Å nekte sameiere adgang til å fremme krav knyttet til fellesarealene utgjorde etter Høyesteretts syn heller ikke et særlig stort inngrep i seksjonseiernes rettigheter. De ville uansett kunne kreve prisavslag eller erstatning beregnet på grunnlag av sin egen eierandel.

Høyesterett konkluderte med at enkeltsameiere ikke kan kreve retting av mangler ved fellesarealet. Slike krav må dermed fremmes av styret, eventuelt av samtlige sameiere i fellesskap.

Kontakt oss:  

Har du spørsmål knyttet til dette eller andre forhold ved ditt sameie? Ta kontakt! Våre eiendomsadvokater har solid kompetanse på området og tar gjerne en uforpliktende prat.