Ved inngåelse av en leieavtale er det en rekke forhold utleier bør være oppmerksom på ved utformingen. Eksempler er leiefastsettelse, depositum, avslutning og utkastelse. Avtalen må utformes individuelt og med de begrensningene som følger av ufravikelig lovgivning, men utleier har allikevel et handlingsrom som åpner for betydelig fleksibilitet i valg av type leieavtale.

Krav til leieavtalen

En god leieavtale er klar og tydelig i hvilke rettigheter og plikter partene har. Den kan inngås muntlig, men vi vil anbefale skriftlige avtaler for i størst mulig grad å unngå tvil om hva som er avtalt, og om det i det hele tatt er inngått noen avtale. Ved skriftlige avtaler blir det desto viktigere å være tydelig i innholdet.

Uklarheter i avtalen vil som oftest være til større skade for utleier enn leietager, siden utleier anses som den profesjonelle og ressurssterke parten, selv om dette er en sannhet med betydelige modifikasjoner. Derfor er det viktig å bruke tid på formuleringene i avtalen. Det finnes flere standardiserte leieavtaler av god kvalitet som kan brukes, men like viktig er det å ta med de nødvendige individuelle tilpasningene.

Samtidig er leietager godt beskyttet av husleieloven, som har en rekke ufravikelige bestemmelser til vern for leietager. Det er dermed grenser for hvor langt utleier kan gå i å presse leietager i avtalen. Noe slikt er heller ikke å anbefale. Erfaringen viser at leieforhold med en rimelig balansert leieavtale hvor begge siders interesser er respektert og ivaretatt, og med et langsiktig perspektiv på leieforholdet, gir færre konflikter, mindre utskiftning og på sikt kanskje også i sum økt inntjening for utleier. Et ønske om kortsiktig gevinst er ikke alltid veien til stabil og høy avkastning på sikt.

Leie og depositum

Leiesummen byr normalt ikke på problemer. Husk å få inn i avtalen om leien er med eller uten strøm, internett, kabel-tv osv., og hva som i så fall skal betales for det. Det mest praktiske er å kreve forskuddsbetaling, som kan avtales med inntil én måneds forskudd. Det gir en viss sikkerhet for betaling, men ikke tilstrekkelig for å sikre seg ved skader og manglende leiebetaling utover én månedsleie.

En bedre sikkerhet får utleier ved å kreve at leietager skal betale et depositum i tillegg til eller i stedet for forskuddsleie. I stedet for depositum kan leietager stille en bankgaranti. Dette kan avtales med inntil seks måneders leie, og kan reguleres sammen med annen regulering av leieprisen. Depositumet må settes av på en sperret konto utenfor utleiers og leietagers rådighet, slik at ingen av dem kan foreta ensidige disposisjoner over beløpet. Utleier kan kreve utbetaling av depositumet bare dersom det er avtalt med leietager, eller han kan vise til en rettskraftig dom på at leietager har plikt til å betale dette beløpet. Hvis ikke vil depositumet tilfalle leietager ved opphør.

Depositumet gir dermed dekning for et større beløp enn forskuddsbetaling, men er på den annen side vanskeligere å få tilgang til. Søksmålsbyrden ligger hos utleier ved bruk av depositumkonto, mens forskuddsbetaling som måtte være til gode ved opphør av leieforholdet, er det leietager som må gå til forliksrådet for å hente ut.

Kvaliteten på boligen

Normalt vil ethvert avvik mellom avtalt og levert kvalitet på boligen gi leietager rett til mangelsbeføyelser, som avslag i leien, retting, heving og erstatning. Ved å ta inn en klausul om at leietager overtar boligen i den stand den er, jf. husleieloven § 2-5, vil i prinsippet ethvert mangelskrav være avskåret. Dette gjelder ikke dersom utleier har gitt feil eller manglende opplysninger, eller leieobjektet er i vesentlig dårligere stand enn det leietager hadde grunn til å regne med. Dette gjelder bare dersom forbeholdet gjelder skjulte mangler generelt – da må ikke leietager finne seg i enhver mangel av en viss størrelse. Gjelder det derimot fraskrivinger av ansvar for helt konkrete forhold, gjelder forbeholdet uansett hvor stort avviket måtte være. For eksempel et forbehold om at kloakken til tider kan gå tett og gi tilbakeslag, som ikke kan påberopes som mangler senere.

Unntaket om at det allikevel foreligger en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn leietager hadde grunn til å regne med. Dette er en bred vurdering av ulike momenter, hvor boligen må være betydelig dårligere sammenlignet med leietagers berettigede forventninger. Noen stikkord er hvor stor feilen er og hva rettekostnadene vil være, hvor stor reduksjon dette fører til på leien og leiearealet, om mangelen skyldes konstruksjonsfeil eller annet, og hvilke typer rom som rammes (soverom kontra bod)

Oppsigelsesfrister

Et forhold som er viktig å ta inn i avtalen, er hvilke oppsigelsesregler som skal gjelde. Her må utleier ta stilling til om leieforholdet skal være tidsbegrenset eller løpende til det blir sagt opp av en av partene. 

Tidsbestemte leieavtaler, som har en bestemt sluttdato eller et definert antall måneder eller år, gir utleier den fordelen at leieforholdet opphører automatisk etter utløpet av leieperioden, uten at det stilles krav om saklig grunn for at leietager må flytte. Innrettelse etter sluttdatoen gir tilstrekkelig forutberegnelighet for leietager. På den annen side kan leieperioden ikke settes til kortere tid enn tre år, eventuelt ett år dersom leietager kan forlenge avtalen ensidig og ubetinget med inntil to år slik at det blir til sammen tre år. Hvis leieboligen er lofts- eller sokkelleilighet i samme hus som utleier kan leieperioden settes til ett år, og tidsbegrensningen gjelder ikke dersom utleier eller en annen i utleiers husstand skal bruke boligen selv straks etter utløpet av leieperioden, eller det foreligger annen saklig grunn som ombygging, riving eller salg. Disse grunnene må i så fall inntas skriftlig i avtalen.

En tidsbestemt avtale kan gjøres oppsigelig eller uoppsigelig. I utgangspunktet er slike avtaler gjensidig uoppsigelige, med mindre annet er skriftlig avtalt, og har uoppsigeligheten ikke blitt avtalt skriftlig er avtalen oppsigelig. Dette innebærer at leietager kan si opp avtalen fritt dersom han eller hun vil flytte før avtalt utløpsdato, og utleier kan si opp hvis det foreligger en saklig grunn. Reglene blir de samme som for oppsigelige leieavtaler nedenfor.

De tidsubestemte leieavtalene kan sies opp av begge parter. Oppsigelsesfristen er gjensidig og, hvis ikke annet følger av avtalen, på tre måneder. Forskjellen er for utleiers del at han eller hun bare kan si opp ved saklig grunn, mens en tidsbestemt avtale utløper av seg selv. Hvilke planer utleier har for videre bruk av boligen er dermed viktig i valget av tidsbestemt eller tidsubestemt leieavtale. Blant annet er det ikke gitt at utleier kan si opp leieavtalen fordi han eller hun vil selge boligen. Ved tanker om et fremtidig salg, kan det derfor være en fordel å leie ut kjellerleiligheten med en etterårskontrakt fremfor å velge en tidsubestemt leieavtale.

Utleie til flere – én eller flere kontrakter?

Dersom flere skal bo sammen i utleieboligen, kommer spørsmålet om utleier skal ha én felles kontrakt eller dele den opp i flere avtaler med den enkelte beboeren. Forskjellene er i praksis størst ved betaling og oppsigelse.

Når en avtale inngås med flere leietagere i fellesskap, er de sammen solidarisk ansvarlige for oppfyllelsen av leieavtalen, herunder betaling av leien. Det betyr at dersom én av leietagerne ikke betaler, kan utleier kreve det ubetalte beløpet dekket av én eller flere av de andre, og utleier kan velge hvem av leietagerne han vil rette kravet mot. Deretter må leietagerne gjøre opp seg imellom. På den måten flyttes risikoen for manglende betaling over på leietagerne. Enkeltstående kontrakter med én og én leietager står for seg selv, og hvis én av leietagerne ikke betaler, kan utleier ikke rette noe krav mot de andre.

På samme måte vil en felles leieavtale inngås og opphøre for alle samtidig. Oppsigelse fra en av leietagerne fører til at hele kontrakten faller bort, slik at de andre også må flytte. Dette kan de gjenværende beboerne parere ved å dekke inn leien som skulle betales av den som flytter, eller de kan finne en ny beboer og be om utleiers samtykke til å overføre leieforholdet til denne. Dermed flyttes risikoen for at én av beboerne ønsker å flytte men ikke de andre, over på leietagerne.

Individuelle avtaler inngås og sies opp enkeltvis. Utleier har i disse tilfellene risikoen for at boligen bare delvis er utleid, og må selv finne en ny leietager for å unngå tap av leieinntekter.

Utkastelsesklausul

Hvis leietager misligholder leieavtalen, for eksempel ved ikke å betale leie eller ikke flytte ut, må utleier som hovedregel gå til forliksrådet eller tingretten for å få en dom mot utleier, som igjen kan tvangsfullbyrdes av namsmannen. Prosessen tar tid og koster penger, og det er ikke gitt at leietager som misligholder, må eller kan betale utleiers omkostninger.

For å forenkle denne prosessen er det en åpning i tvangsfullbyrdelsesloven for at utleier i noen tilfeller kan gå direkte til namsmannen med misligholdet: Dersom leietager ikke betaler, ikke flytter ut etter oppsigelse, ikke flytter ved utløpet av den fastsatte leieperioden i tidsbestemte avtaler, eller ikke flytter etter heving av leieavtalen.

For å kunne påberope denne forenklede prosedyren i tilfeller med manglende leiebetaling eller at leietager ikke flytter innen utløpet av leieperioden, må det fremkomme uttrykkelig av avtalen at leietager vedtar tvangsfravikelse i disse tilfellene. For de andre tilfellene er det andre regler som gjelder, og trengs ikke å reguleres i avtalen. Manglende flytting etter utløpt leieperiode er relevant bare for de tidsbestemte leieavtalene, mens tvangsfravikelse ved manglende betaling gjelder også for de tidsubestemte avtalene. En slik klausul vil dermed i realiteten være en omgåelse av leietagers oppsigelsesvern ved manglende betaling, og en snarvei til utkastelse uten forutgående oppsigelse.

Oppsummering

Selv om det er et sterkt forbrukervern i husleieloven, viser gjennomgangen at utleier har en del muligheter for å lage en avtale tilpasset det konkrete leieforholdet og som kan ivareta hans interesser langt på vei. Det er viktig å tenke igjennom hvilke av disse mulighetene det er hensiktsmessig å bruke og hvordan de skal skrives inn i kontrakten, for det er lett å trø feil i paragrafer og formuleringer. Er det først gjort en feil, kan utleier i verste fall bli sittende med en leietager som ikke kan eller vil betale i en lang stund fremover. Gjennom fri sakførsel eller andre ordninger kan en oppsagt leietager kjøre saken langt opp i rettsapparatet uten særlig økonomisk risiko selv, mens utleier gjerne er en alminnelig privatperson som må dekke saksomkostningene av egen privatøkonomi. Å spare tid og penger på hjemmesnekrede løsninger i kontrakten, kan derfor bli dyrt for utleier på sikt.

Har du behov for ytterligere informasjon eller spørsmål som gjelder leieforhold? Kontakt advokat Trond Bjørnsen.