Høyesterett avsa 12. februar 2019 en dom som avklarer hvilket vern grunneieres strandrett gir mot utbygginger fra naboene. Konkret gjaldt saken en gjestebrygge på Skjærhalden på Hvaler, som strakk seg 230 meter utover og gikk på skrå foran naboeiendommen. Sakens hovedspørsmål var om gjestebryggen krenket naboens strandrett.

Strandretten er en fellesbetegnelse på de rettigheter grunneier har i sjøen utenfor eiendomsgrensen. Eiere av grunn med strandlinje har eiendomsrett ut til marbakken (betegnelsen på en bratt skråning i sjøbunnen utenfor strandlinjen) eller - hvis marbakke ikke kan påvises – til to meters dybde ved middels lav vannstand.

Strandretten gir en eksklusiv rett til blant annet å bygge brygge, flytebryggeanlegg, molo og til å foreta utfylling av sjøområdet utenfor egen strandlinje.

Om utbyggingsrettens omfang skriver Høyesterett:

«I havneområder hvor det foreligger en reguleringsplan strekker retten seg i alle fall ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt utbyggingen ikke kommer i konflikt med andres strandrett». Høyesterett presiserer imidlertid at resultatet kan bli et annet dersom strandretten er i konflikt med «andre former for utnytting eller mot offentlige eller allmenne interesser».

Høyesterett pekte på at strandretten har to sider: en rett til selv å utnytte området på visse måter, og et vern mot at andre utnytter området på de samme måter.

Høyesterett mente videre at det ikke var avgjørende i saken at bryggeanlegget allerede var bygget. Høyesterett sier: «Om retten er krenket påvirkes ikke av om inngrepet allerede er gjennomført. I denne forstand gjelder det altså ikke noe prinsipp om først i tid, best i rett».

Når det kom til den konkrete vurderingen, konkluderte Høyesterett med at naboens utbyggingsrett var krenket av gjestebryggen. Begrunnelsen var at bryggen gikk på skrå inn foran naboens eiendom i et område hvor denne hadde enerett til å bygge ut, og hvor reguleringsplanen la opp til nettopp den bruk som også naboen ønsket.

Høyesterett kom likevel, under tvil, til at retten var tapt på grunn av konkludent atferd. Gjestebryggen ble bygget i 2005. Først i 2015, etter at naboen var blitt kjent med at hun selv hadde en strandrett og at gjestebryggen kunne være en krenkelse av denne retten, protesterte hun på gjestebryggen og gikk til sak. I dommen uttrykkes dette slik:

«Det avgjørende for meg er at Syvertsen må anses å ha opptrådt på en slik måte at det er mest nærliggende å konkludere med at hun har tapt sin rett til å gjøre sin utbyggingsrett gjeldende overfor gjestehavnen. I alle fall etter at reguleringsplanen var vedtatt, og hun ble kjent med planene om utbygging i regi av Skjærhalden Gjestehavn AS, måtte det være klart for henne at også hun kunne bygge ut, og at gjestehavnens planlagte bryggeanlegg ville begrense hennes utbyggingsmuligheter. Når hun likevel ikke reagerte, men tvert imot ønsket gjestehavnen velkommen, må hun sies å ha godtatt etableringen av bryggeanlegget og gitt utbyggeren god grunn til å innrette seg i tillit til dette.»


Høyesterett slår med denne dommen fast at strandretten gir et sterkt vern mot inngrep fra andre private grunneiere. Samtidig viser dommen hvor viktig det er å være klar over strandrettens innhold og å protestere dersom man mener at retten krenkes.