Kan eiendomsinvestor kjøpe flere enn to boligseksjoner i ett og samme sameie?

Spørsmålet som nylig er vurdert av Kommunal og distriksdepartementet er om forhåndssalg av boliger er unntatt ervervsbegrensningen dersom de selges før seksjonering. Svaret på spørsmålet er av særlig interesse for eiendomsinvestorer som ønsker å kjøpe flere enn to boliger og for boligutbyggere med tanke på forhåndssalg av prosjekterte boliger.

Ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23

I henhold til ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe flere enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameiet, jfr eierseksjonsloven (esl) § 23, 1. ledd.

Begrensningen gjelder også indirekte erverv, for eksempel ved å bruke slektninger, stråmenn eller ulike selskaper, til å kjøpe opp flere boliger.

I siste ledd er det gjort unntak fra denne begrensningen for visse ervervsmåter. Unntaket omfatter ekspropriasjon, arv og kreditorerverv samt tilfeller der den som erverver er det offentlige eller organisasjoner som har til formål å skaffe boliger.

 

Departementet har i en tidligere uttalelse lagt til grunn at før en eiendom er seksjonert er det ingen seksjon som erverves. Eierseksjonsloven § 23, 1 ledd sier at ingen kan erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet.

Da er det nærliggende å stille spørsmål ved om man kan erverve flere enn to seksjoner dersom man inngår kjøpsavtalen før seksjoneringen finner sted.

 

Når en eiendomsinvestor kjøper boenheter i et nybygg inngås ofte kjøpekontrakt før bygget er blitt seksjonert. I kjøpekontrakten forplikter utbygger seg til å levere en seksjonert bolig på overtakelsestidspunktet. Når selve seksjoneringen i praksis foretas varierer, men ofte tinglyses seksjoneringen når byggeprosjektet er godt i gang, tidvis like før boligene skal overleveres til kjøperne. Tidspunktet for seksjoneringen kan utbygger og eiendomsinvestor avtale særskilt for å gi investor mulighet til å vurdere å kjøpe flere boliger underveis i byggeprosjektet.

 

Kun rettsvern for to boligseksjoner

Departementet skriver i sitt svar at ervervsbegrensningen gjelder fra det tidspunktet eiendommen er seksjonert. Eiendomsinvestorer kan, etter departementet sitt syn, på lovlig vis, erverve flere enn to boenheter før eiendommen er seksjonert. Det vises i den sammenheng til at det heller aldri har vært i strid med loven at den som seksjonerer eiendommen blir sittende med flere enn to seksjoner.

Men, med henvisning til rettspraksis og juridisk teori, så konkluderer departementet med at dersom man ikke er hjemmelshaver til eiendommen på seksjoneringstidspunktet, så får man ikke tinglyst hjemmel til flere enn to boligseksjoner.

Dette er det Kartverket som håndhever ved å nekte tinglysning av boligseksjonen dersom erverver allerede eier to seksjoner.

 

Man får altså ikke rettsvern for mer enn to boligseksjoner, noe som resulterer i at  kjøp av flere enn dette ofte blir et lite aktuelt alternativ, særlig for de investorer som har en langsiktig plan med boligkjøpene. Et alternativ kan være å eie de resterende seksjonene på blanco-skjøte, men kjøpers mulighet for å lånefinansiere ervervet med pantesikkerhet i boligseksjonene vil da bli vanskeliggjort når skjøtet ikke kan tinglyses.

 

Videre er det usikkert om styret i slike tilfeller vil kunne pålegge kjøper å selge de boenhetene som ikke kan tinglyses, jfr esl § 38 andre ledd som sier at styret kan pålegge kjøper å selge seksjoner ervervet i strid med ervervsbegrensningen.

Og dersom boligene er å anse som ervervet i strid med begrensningen i § 23 kan det ikke avgis stemmer ved årsmøtet for disse seksjonene, jfr esl § 52 andre ledd.

 

Eiendomsinvestor må bli hjemmelshaver før seksjonering

Departementet presiserer i sin uttalelse av 10.02.2022 at de legger til grunn at kjøper skal overta seksjonen som eier etter seksjoneringen, og at vedkommende ikke er registrert som hjemmelshaver i grunnboken når eiendommen seksjoneres.

Men dersom eiendomsinvestor sørger for å være registrert som hjemmelshaver i grunnboken når eiendommen seksjoneres, kan han da erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme sameie og således også få rettsvern for flere enn to boligseksjoner?

 

Det er som hovedregel hjemmelshaver til eiendommen som kan søke om seksjonering, jfr esl. § 11. Det er ingenting i veien for at det er flere hjemmelshavere på seksjoneringsvedtaket, jfr Prop.39 L (2016-2017) som sier at hjemmelshaver er den eller de personene som er tinglyst som eiere av en eiendom som har grunnbokshjemmel.

 

I praksis må boliginvestor og grunneier da inngå avtale om erverv av deler av grunnen og tinglyse eierandelen før eiendommen seksjoneres.

Grunneier/utbygger vil nok ofte være interessert i å selge eierandel til grunnen for å få solgt flere boliger. Særlig i tidlig fase vil utbygger kunne ønske å selge flere boenheter da det kan være krav om et minimumsalg av boliger før oppstart av byggeprosjektet. Banken kan eksempelvis kreve et forhåndssalg på 60 prosent før de yter finansiering. Dette taler for at grunneier vil vurdere en løsning hvor investor erverver deler av grunnen før eiendommen seksjoneres. En forutsetning her er naturligvis at utbyggers panthavere godkjenner salg av deler av grunnen.

 

Er det så i tråd med ervervsbegrensningen i esl § 23 å erverve mer enn to boligseksjoner på denne måten?

Formålet med ervervsbegrensningen er å hindre at èn seksjonseier skal få en dominerende rolle i et sameie. I senere tid er også hensyn til bomiljøet trukket frem som et hensyn bak begrensningen, jfr. Prop36 L (2018-2019).

 

Investor som eier flere seksjoner kan få stor makt på årsmøtet når han har èn stemme pr seksjon han eier. Og dersom eiendomsinvestor kjøper mange seksjoner er det større sannsynlighet for høy utleieandel, noe som kan føre til et dårligere bomiljø. Hensynet bak ervervsbegrensningen taler således ikke for at denne «metoden» er en god måte å erverve flere boligseksjoner på.

 

På den annen side presiseres det også i lovforarbeidene, Prop36 L (2018-19), at loven ikke hindrer den som seksjonerer eiendommen i å eie flere av seksjonene selv og dermed sikre seg flertall i årsmøtet. Eiendomsinvestor vil, dersom han blir hjemmelshaver til andel av grunnen, være den som seksjonerer, og det har ikke vært lovgivers meningen å avskjære denne fra å eie flere enn to seksjoner.

 

Det foreligger ikke rettspraksis som omtaler denne problemstillingen direkte. I Borgarting lagmannsretts dom 7. januar 2013 (LB-2011-138229) var hovedspørsmålet om erverv av mer enn to boligseksjoner var å anse som en avtalerettslig ugyldighetsregel.

Avgjørelsen gjelder 1997-loven, men rettstilstanden om dette er ikke endret ved ny lov. Lagmannsretten kommer her til at ervervsbegrensningen ikke påvirker gyldigheten av eiendomsoverføringen mellom partene. Det blir lagt vekt på at:

  • Brudd på ervervsbegrensningen skal håndheves gjennom kontroll av skjøtet i forbindelse med tinglysningen.
  • Det vektlegges også at erverver vil kunne bli pålagt av sameiet å selge andel ervervet i strid med forbudet. Dette da det å eie mer enn to boligseksjoner etter 1997-lovens § 26 kunne anses som et vesentlig mislighold av seksjonseiers plikter. I dagens lov har styret hjemmel i esl § 38, 2. ledd til å gi salgspålegg for erverv i strid med ervervsbegrensningen i § 23.

 

Departementet viser til uttalelser i denne dommen før de gir sitt svar på spørsmålet om ervervsbegrensningen gjelder før et nybygg er seksjonert.

 

Overføres vurderingene i dommen til eksempelet hvor eiendomsinvestor blir hjemmelshaver før eiendommen seksjoneres så har:

  • Kartverket ikke grunnlag for å nekte tinglysning av flere enn to boligseksjoner for hjemmelshaverne.
  • Eiendomsinvestor har da heller ikke ervervet seksjonene i strid med § 23 og styret har ikke hjemmel for å pålegge salg.

 

Etter vår oppfatning er det da fortsatt mulig for eiendomsinvestorer til å kjøpe flere enn to boligseksjoner i ett og samme sameie, men dette forutsetter da at investor i forkant får hjemmel til eiendommen før seksjonering.

I og med at dette, etter det vi kjenner til, ikke er rettslig prøvd så er det imidlertid alltid en mulighet for at domstolen vil vurdere dette annerledes. Domstolen kan eksempelvis komme til at dette er en omgåelse av reglene som ikke er i samsvar med lovens intensjon eller formål. Denne usikkerheten er det viktig å gjøre investor oppmerksom på.

Kontakt oss

Besøk oss

Nedre Holmegate 30,
4006 Stavanger
Fjerde etasje

Kontaktskjema

Vil du motta nyheter og kursinvitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev.

Sweden, Oland, Close-up of rope