Selvstendig rettsvernshevd – Et mystisk begrep trer frem i lyset

Bakgrunn for saken

Høyesterett avsa nylig en interessant kjennelse innenfor feltet for kreditors beslagsrett og spørsmålet om rettsvern ved manglende tinglysning ved kjøp av fast eiendom.

Saken gjaldt i korte trekk en tomteparsell som i 1998 ble solgt fra A til B. Det ble inngått kjøpekontrakt og kjøpesum ble overført til selger B. En ordinær handel forelå med andre ord, bortsett fra at kjøper ikke tinglyste sitt erverv. Bakgrunnen for at dette ikke ble gjort har for så vidt ikke relevans for faktum, men det kan ha sammenheng med at kjøper fra før alt eide eiendommene som lå på begge sider. Kjøper brukte og disponerte derfor den nye eiendommen sammen med sin øvrige eiendom og dette var nå en naturlig helhet.

I 2019, 21 år etter, tok Bank Norwegian beslag i verdier til selger B på grunn av misligholdt kredittkortgjeld. Ettersom eiendommen fortsatt var tinglyst på B, tok banken også utlegg i denne eiendommen med bakgrunn i kreditors beslagsrett. Dette innebærer at kreditor, banken i dette tilfellet, kan ta beslag «i ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstiden», jfr dekningsloven § 2-2. At tinglyste rettigheter i fast eiendom ved kollisjonstilfeller har prioritet foran de som ikke er tinglyst følger også av tinglysingsloven § 20.

Normalt sett ville altså banken uten problemer tatt utlegg i B sin eiendom, men ettersom A allerede hadde kjøpt eiendommen for over 21 år siden var spørsmålet for Høyesterett om det var et unntak for såkalt selvstendig rettvernshevd, altså at A gjennom kjøpsavtale og bruksvarighet på eiendommen hadde rettsvern som om ervervet var tinglyst.

Flertallets begrunnelse for selvstendig rettsvernshevd

Det naturlige utgangspunktet for vurderingen er tinglysingsloven § 21 der det i annet ledd heter at det oppnås rettsvern «ved hevd», omtalt som aksessorisk rettsvernhevd. Dette unntaket gjelder etter sin ordlyd kun der rettsvernet oppnås gjennom ordinær hevd. Der det hevdes på grunnlag av avtale som stiftelsesgrunnlag, som i denne saken, vil ordlyden i utgangspunktet ikke være dekkende.

Førstvoterende går deretter inn i de ulike rettskilder for bestemmelsen i § 21 i tinglysingsloven, og finner en viss støtte for å oppstille et unntak, selv om spørsmålet heller ikke er direkte avklart i forarbeidet til tinglysingsloven.

Fra rettspraksis er det særlig Rt-2015-120 og HR-2017-33-A, den såkalte «Forusstranda», som har relevans. Sistnevnte avgjørelse gjaldt 2 eiendommer som gjennom flere ledd var utfisjonert fra et konkursbo over 20 år før konkursen var et faktum, men der ervervet ikke ble tinglyst på det utfisjonerte selskapet. I denne saken fant Høyesterett at det ikke var grunnlag for å gå nærmere inn på om selvstendig rettsvern var oppnådd, på tross av at det forelå et gyldig stiftelsesgrunnlag og hevdstid på 20 år. I rettens konkrete vurdering ble det særskilt vektlagt at selskapet «bevisst hadde unnlatt å tinglyse sitt erverv, og at dette ble gjort «fordi man ikke ønsket å betale dokumentavgift flere ganger». I et slik tilfellet ville det å oppstille en regel om konkurs «være klart i strid med ordlyden i tinglysingsloven § 23».

Dette leder førstvoterende over til hensynene bak tinglysingslovens rettsvernsregler, der hensynet til notoritet (grunnbokens troverdighet) og faren for kreditorsvik er sentralt. Utgangspunktet er at rettsvernsreglene må være absolutte slik at det ikke er rom for skjønn og rimelige vurderinger. Dette har jo også med grunnbokens positive troverdighet å gjøre, at en kan stole på at det som er oppført der stemmer med virkeligheten og har realitet.

Imidlertid, uttaler førstvoterende i avsnitt 65, så vil vilkåret om rådighet og bruk i hevdstid «i praksis utelukke at en regel om selvstendig rettsvernshevd vil legge til rette for kreditorsvik». At hevdstiden er på minimum 20 gjør det også mindre rimelig å bryte opp de reelle eierforholdene.

I forlengelsen av dette er det også naturlig å sammenligne hevd stiftet ved avtale og der stiftelsesgrunnlaget kun er hevd. Ut fra dette mener førstvoterende at hensynene er så sammenfallende at det er naturlig å se selvstendig rettsevernshevd som en forlengelse av aksessorisk rettvernshevd i tinglysingsloven § 21 annet ledd.

Resultatet fra flertallet blir derfor at Kjøper A anses å ha rettsvern for sitt erverv, på tross av at det ikke var tinglyst. Begjæringen om tvangssalg for Bank Norwegian ble dermed ikke tatt til følge.

Mindretallets begrunnelse

Kjennelsen ble avsagt under dissens, 4-1. Mindretallet sin argumentasjon gikk i hovedsak på at  det ikke kunne oppstilles et unntak for selvstendig rettsvernhevd basert på ordlyden i tinglysingsloven § 21 og at det heller ikke kunne finnes grunnlag for dette i forarbeidende. Det var derfor en for svak rettskildemessig forankring, og i tillegg var hensynet til grunnbokens troverdighet også et argument mot å lage ytterligere unntak fra hovedregelen i § 23.

Hva innebærer Høyesterett sin avgjørelse i praksis?

Høyesterett har med flertallets votum åpnet opp for en ny ordning i norsk rett. Begrepet selvstendig rettsvernshevd, har frem til nå først og fremst vært et tema for diskusjon i juridisk teori, men aldri kommet helt på spissen i praksis. Selv om dommen er avsagt under dissens,  vil den ha en vesentlig rettskildemessig betydning for andre saker av lignede karakter.

Selv om Høyesterett her åpner opp for en viss beskyttelse mot beslag fra en tredjeparts kreditorer, vil det fortsatt være slik at rettsvern best og klarest oppnås ved å tinglyse sitt erverv. Slikt sett er det den klare anbefaling å tenke på dokumentavgiften som en forsikringspremie mot beslag fra andre enn egne kreditorer.

Om det nå likevel er slik at du besitter en eiendom som du for over 20 år siden har kjøpt og deretter brukt som din egen, så har du trolig et litt bedre vern enn det som var tilstanden før Høyesterett sin avgjørelse. Dette kan være svært praktisk, ikke minst for enkelte typer festeeiendommer som gjennom årenes løp kanskje ikke har vært målt opp og matrikulert slik de skal.

Andre eksempler kan være der en inngår avtale om kjøp av tilleggsareal til en eksisterende eiendom og der dette ikke blir målt opp og innlemmet i den øvrige eiendom. Har du likevel en klar og god avtale fra da retten ble etablert, og samtidig brukt eiendommen som din egen, så kan altså dette likevel gi deg vern mot beslag fra grunneiers kreditorer. Avtalen, dens innhold, og bruken gjennom minst 20 år er i så fall avgjørende.

Det er fortsatt ikke avklart om den selvstendige rettsvernshevden kan påberopes overfor en senere godtroerverver, dette blir også uttalt fra førstvoterende i saken. Et eksempel, basert på faktum i saken, ville vært om A ved en senere anledning hadde solgt en del av arealet som var omfattet av avtalen med B. Forutsetningen måtte da vært at den senere kjøper C var i god tro om at A eide og var legitimert til å selge arealet til C. Til dette anfører Høyesterett at dette saken ikke gir grunn til å gå i dybden på dette, men at «overfor en godtroende omsetningserverver kan også en hevdet rett miste sitt rettsvern hvis hevderen, etter å ha fått dom for sin rett eller på annen måte har hatt mulighet for å tinglyse, lar være å tinglyse».

På tross av at grunnbokens positive troverdighet har blitt litt utvannet med unntaket for selvstendig rettsvernshevd, så er situasjonen fortsatt slik at tinglysning er og skal være hovedregelen. Ikke minst i næringsforhold, og spesielt for næringseiendom, så vil en ikke kunne påberope seg et slikt unntak ved bruk av blancoskjøter som eksempel. Et viktig moment i rettens vurdering er kjøpers motiv for ikke å tinglyse. Besparelse av dokumentavgift har ingen plass i denne sammenhengen.

Kontakt oss

Besøk oss

Nedre Holmegate 30,
4006 Stavanger
Fjerde etasje

Kontaktskjema

Vil du motta nyheter og kursinvitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev.

Sweden, Oland, Close-up of rope